Sempre digo que para que a documentação do imóvel esteja regular, a matrícula deve representar a situação real do imóvel.
Digo isso para explicar aos clientes que achavam que sua construção estava regularizada pois tinham obtido o Habite-se, mas ninguém os tinha avisado que era necessário averbar a construção na matrícula do imóvel.
O processo de regularização pós-obra leva cerca de 90 dias, e esse prazo pode ser reduzido a 60 dias caso haja organização e programação prévia. É possível também reduzir o valor final dos impostos a serem pagos aproveitando créditos obtidos durante a obra. Para isso, é necessário organização prévia.
Ao chegar o momento de finalizar sua obra, já é possível pedir a Carta Liberatória para administração do residencial. Com isso em mãos, é possível requerer o Habite-se junto a Prefeitura Municipal. Após a emissão do Habite-se, é possível requerer a CND do INSS, junto a Receita Federal. É neste momento que será necessário efetuar o recolhimento do INSS acumulado na obra.
Basicamente, a Receita Federal faz a cobrança do INSS por aferição quando não há contabilidade regular dos pagamentos dos impostos. Ao requerer a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, o cálculo será feito baseado (i) na metragem tributável do imóvel; (ii) no valor já pago para abatimento.
E a organização no início da obra faz toda a diferença. Desde a nomenclatura dos cômodos do imóvel no projeto legal, que pode implicar em redução do imposto no momento de solicitar a CND, até a contabilização dos créditos previdenciários da mão de obra da obra.
Além disso, construções “secas” como estrutura metálica, pré-moldado e outros métodos industrializados, por requererem menor mão de obra, ajudarão na redução do imposto a ser pago no momento de solicitação da CND.
Portanto, o planejamento deve ser feito antes mesmo de o projeto ser aprovado na Prefeitura.
Após a obtenção da CND, vem a última (e não menos importante) fase que é averbação da construção na matrícula do imóvel. Neste momento, o que oficialmente é um “terreno” passa a ser uma “casa”. Portanto, a regularização ocorre quando a construção é averbada.
Esse é o estado da documentação que requeremos ao realizar uma diligência na documentação de um imóvel, ou que os bancos exigirão para viabilizar um financiamento. Se você for comprar uma casa, fique atento a isso. Principalmente se a construção não estiver averbada.
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O IGP-M/FGV é um índice que mede a variação de preços para reajuste de contratos, dentre eles muitos contratos imobiliários de aluguel e financiamento/parcelamento. Calculado mensalmente pela FGV, ele sofre influência, dentre outros indicadores, do dólar.
E muitos agentes do mercado imobiliário perceberam que houve uma variação relevante nos últimos meses. Para se ter uma ideia, em maio/2020, o índice acumulado era de 6,51%. Em outubro de 2020 esse índice acumulado já está em 20,93% devido a alta recente em outubro/2020 de 3,23%.
Para o mercado imobiliário, os impactos basicamente são o aumento nos valores dos aluguéis, que impacta tanto os donos de imóveis, que devem ficar atentos para reajustar seus contratos, quanto para os inquilinos, que passarão a pagar um valor maior de aluguel, que, após 04 meses de baixa em relação ao índice acumulado dos últimos 12 meses (segundo o Secovi, para São Paulo/SP), em setembro/2020 voltou a aparecer um acréscimo no número de contratos de locação (maior aumento em um só mês desde 2019 no município de São Paulo/SP).
Uma possível solução para inquilinos seja aproveitar a recente baixa na taxa de juros para adquirir um imóvel com um custo mensal mais acessível ou equivalente o valor do aluguel, visto que embora os aluguéis estejam aumentando, as parcelas de financiamento imobiliário estão sendo reduzidas.
Outra implicação é para compradores de imóveis que possuem contratos reajustados pelo IGP-M/FGV, o que é comum para imóveis vendidos por incorporadora e financiados diretamente. Isto é, quando o comprador opta por pagar diretamente à incorporadora de forma parcelada (após término da obra) invés de contratar um financiamento bancário. O cenário ideal para estes clientes também passar por aproveitar as baixas taxas de juros para financiamento imobiliário, e migrar a operação para um crédito imobiliário junto a uma instituição financeira.
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